Relación préstamo-valor combinada – Relación CLTV
¿Qué es la relación préstamo-valor combinada – relación CLTV?
La relación préstamo-valor combinado (CLTV) es la relación entre todos los préstamos garantizados sobre una propiedad y el valor de una propiedad. Los prestamistas utilizan el índice CLTV para determinar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se utiliza más de un préstamo.
En general, los prestamistas están dispuestos a otorgar préstamos a índices CLTV del 80% o más a prestatarios con calificaciones crediticias altas. El CLTV se diferencia de la relación préstamo-valor simple (LTV) en que el LTV solo incluye la primera hipoteca o la hipoteca principal en su cálculo.
Fórmula y cálculo de CLTV
CLTV
=
VL1 + VL2 + … + VLn
Valor total de la propiedad
dónde:
VL = Valor del préstamo
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Para calcular la relación préstamo-valor combinada, divida los saldos de capital total de todos los préstamos por el precio de compra de la propiedad o el valor justo de mercado. Por lo tanto, el índice CLTV se determina dividiendo la suma de los elementos enumerados a continuación por el precio de venta de la propiedad o el valor de tasación de la propiedad, el menor entre el precio de venta de la propiedad.
- el monto original del préstamo de la primera hipoteca
- la porción utilizada (saldo de capital pendiente) de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
- el saldo del principal pendiente de pago de todo el financiamiento subordinado cerrado, como una segunda o tercera hipoteca (con un préstamo cerrado, un prestatario retira todos los fondos el primer día y no puede realizar ningún cambio en el plan de pago ni acceder a ningún principal una vez cerrado el préstamo).
Conclusiones clave
- CLTV es similar a LTV pero incluye todas las hipotecas o gravámenes y no solo la primera hipoteca.
- Los prestamistas consideran el índice CLTV para determinar si un comprador de vivienda puede permitirse comprar una vivienda.
- La burbuja inmobiliaria de 2008-2009 subrayó la relevancia de vigilar el ratio CLTV.
Qué muestra la relación CLTV
El índice combinado de préstamo a valor (CLTV) es un cálculo utilizado por los profesionales de hipotecas y préstamos para determinar el porcentaje total de la propiedad de un propietario que está gravado por gravámenes (obligaciones de deuda). Los prestamistas utilizan la relación CLTV junto con un puñado de otros cálculos, como la relación deuda-ingresos y la relación préstamo-valor estándar (LTV), para evaluar el riesgo de extender un préstamo a un prestatario.
Muchos economistas atribuyen los estándares de CLTV relajados a la crisis de ejecuciones hipotecarias que afectó a los Estados Unidos a fines de la década de 2000, entre otros factores. A partir de la década de 1990 y especialmente durante principios y mediados de la década de 2000, los compradores de vivienda solían sacar segundas hipotecas en el momento de la compra en lugar de realizar el pago inicial. Los prestamistas deseosos de no perder el negocio de estos clientes frente a los competidores acordaron dichos términos a pesar del aumento del riesgo.
Antes de la burbuja inmobiliaria que se expandió desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000, la práctica estándar era que los compradores de vivienda hicieran pagos iniciales por un total de al menos el 20% del precio de compra. La mayoría de los prestamistas mantuvieron a los clientes dentro de estos parámetros al limitar el LTV al 80%.
Cuando la burbuja comenzó a calentarse, muchas de estas mismas empresas tomaron medidas para permitir que los clientes se movieran con un 20% de descuento. Algunos prestamistas aumentaron los límites de LTV o los eliminaron por completo, ofreciendo hipotecas con un pago inicial del 5% o menos, mientras que otros mantuvieron los requisitos de LTV pero aumentaron los límites de CLTV, a menudo al 100%. Esta maniobra permitió a los clientes contratar segundas hipotecas para financiar su anticipo del 20%.
El pico de ejecuciones hipotecarias que comenzó en 2008 subrayó por qué CLTV es importante. Tener piel en el juego, como un desembolso de efectivo inicial de $ 100,000 para una casa de $ 500,000, proporciona al propietario un poderoso incentivo para mantener sus pagos hipotecarios. Si el banco ejecuta la ejecución hipotecaria, no solo pierde su casa, sino también el montón de efectivo que pagó para cerrar.
Exigir equidad en la propiedad también protege a los prestamistas de una caída en los precios inmobiliarios. Si una propiedad está valorada en $ 500,000 y los gravámenes totales suman $ 400,000, la propiedad puede perder hasta el 20% de su valor sin que ningún tenedor de gravámenes reciba un pago corto en una subasta de ejecución hipotecaria.
Por qué es importante CLTV
Algunos compradores de vivienda optan por reducir su pago inicial al recibir varias hipotecas sobre una propiedad, lo que da como resultado una relación préstamo-valor más baja para la hipoteca principal. También debido a la relación LTV más baja, muchos compradores de viviendas evitan con éxito el seguro hipotecario privado (PMI). Si es mejor obtener una segunda hipoteca o incurrir en el costo del PMI varía según la persona.
En consecuencia, debido a que el segundo deudor hipotecario asume más riesgo, la tasa de interés de una segunda hipoteca suele ser más alta que la tasa de interés de una primera hipoteca. Es aconsejable que los consumidores consideren las ventajas y desventajas de aceptar varios préstamos en una propiedad. El ejercicio de la debida diligencia ayudará a garantizar que la que se elija sea la mejor opción para las circunstancias dadas.
Préstamo a valor frente a CLTV
Loan-to-value (LTV) y CLTV son dos de los índices más comunes utilizados durante el proceso de suscripción de hipotecas. La mayoría de los prestamistas imponen máximos a ambos valores, por encima de los cuales el posible prestatario no es elegible para un préstamo. La relación LTV considera solo el saldo principal de la hipoteca. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, la relación LTV es 50%, el resultado de dividir el saldo de la hipoteca principal de $ 100,000 por el valor de la vivienda de $ 200,000.
La mayoría de los prestamistas imponen máximos de LTV del 80% porque Fannie Mae y Freddie Mac no compran hipotecas con índices de LTV más altos. Los prestatarios con buenos perfiles crediticios pueden eludir este requisito, pero deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI) siempre que el saldo de su préstamo principal sea superior al 80% del valor de la vivienda. PMI protege al prestamista de pérdidas cuando el valor de una vivienda cae por debajo del saldo del préstamo.
Los prestamistas primarios tienden a ser más generosos con los requisitos de CLTV. Considerando el ejemplo anterior, en el caso de una ejecución hipotecaria, el titular de la hipoteca principal recibe su dinero en su totalidad antes de que el titular de la segunda hipoteca reciba algo. Si el valor de la propiedad disminuye a $ 125,000 antes de que el prestatario incumpla, el titular principal del derecho de retención recibe el monto total adeudado ($ 100,000), mientras que el segundo poseedor del derecho de retención solo recibe los $ 25,000 restantes a pesar de que se le adeudan $ 50,000. El titular principal del gravamen asume menos riesgo en el caso de la disminución del valor de la propiedad y, por lo tanto, puede permitirse prestar a un CLTV más alto.
Ejemplo de relación CLTV
Como ejemplo, suponga que una persona está comprando una casa por $ 200,000. Para asegurar la propiedad, proporcionó un pago inicial de $ 50,000 y recibió dos hipotecas por $ 100,000 (primaria) y $ 50,000 (secundaria). Su ratio combinado préstamo-valor (CLTV) es, por tanto, del 75%: (($ 100.000 + $ 50.000) / $ 200.000).
