Hipoteca asumible

¿Qué es una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible es un tipo de acuerdo de financiación mediante el cual una hipoteca pendiente y sus términos se transfieren del propietario actual a un comprador. Al asumir la deuda restante del propietario anterior, el comprador puede evitar tener que obtener su propia hipoteca.

Conclusiones clave

• Una hipoteca asumible es un acuerdo en el que una hipoteca pendiente y sus términos se pueden transferir del propietario actual a un comprador.
• Cuando las tasas de interés suben, una hipoteca asumible resulta atractiva para un comprador que adquiere un préstamo existente que estaba garantizado con una tasa de interés más baja.
• Los únicos dos tipos de préstamos que se pueden asumir son los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda y el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU.

Comprensión de la hipoteca asumible

Muchos compradores de vivienda suelen obtener una hipoteca de una institución crediticia para financiar la compra de una vivienda o propiedad. El acuerdo contractual para reembolsar el préstamo inmobiliario incluye los intereses que el prestatario debe pagar por mes además de los reembolsos del principal al prestamista.

Si el propietario decide vender su casa en algún momento en el futuro, es posible que pueda transferir su hipoteca al comprador. En este caso, la hipoteca original contratada es asumible.

Una hipoteca asumible le permite al comprador de vivienda el saldo de capital actual, la tasa de interés, el período de pago y cualquier otro término contractual de la hipoteca del vendedor. En lugar de pasar por el riguroso proceso de obtener un préstamo hipotecario del banco, un comprador puede hacerse cargo de una hipoteca existente. Podría haber una ventaja de ahorro de costos al hacerlo si las tasas de interés actuales son más altas que la tasa de interés del préstamo asumible.

En un período de tasas de interés en aumento, el costo de los préstamos también aumenta. Cuando esto suceda, los prestatarios se enfrentarán a altas tasas de interés en los préstamos aprobados. Por lo tanto, es probable que una hipoteca asumible durante este período tenga una tasa de interés más baja que refleje el estado actual de la economía. Si la hipoteca asumible tiene una tasa de interés fija, no se verá afectada por el aumento de las tasas de interés.

Una hipoteca asumible es atractiva para los compradores cuando las tasas de interés están subiendo. La hipoteca existente de un vendedor puede tener una tasa de interés fija más baja que la tasa actual.

Ventajas y desventajas de las hipotecas asumibles

Las ventajas de adquirir una hipoteca asumible en un entorno de tasas de interés altas se limitan al monto del saldo hipotecario existente sobre el préstamo o el valor líquido de la vivienda. Por ejemplo, si un comprador está comprando una casa por $ 250,000 y la hipoteca asumible del vendedor solo tiene un saldo de $ 110,000, el comprador deberá realizar un pago inicial de $ 140,000 para cubrir la diferencia o el comprador necesitará una hipoteca por separado para asegurar la fondos adicionales.

Entonces, una desventaja es que si el precio de compra de la vivienda excede el saldo de la hipoteca en una cantidad significativa, es posible que el comprador deba obtener una nueva hipoteca. Si esto sucede, el banco o la institución crediticia puede incluir una tasa de interés más alta en la hipoteca de $ 140,000, dependiendo del riesgo crediticio del comprador.

Por lo general, un comprador sacará una segunda hipoteca sobre el saldo de la hipoteca existente si el valor líquido de la vivienda del vendedor es alto. Es posible que el comprador tenga que obtener el segundo préstamo con un prestamista diferente del prestamista del vendedor, lo que podría plantear un problema si ambos prestamistas no cooperan entre sí o si el prestatario incumple con ambos préstamos.

Sin embargo, si el valor líquido de la vivienda del vendedor es bajo, la hipoteca asumible puede ser una adquisición atractiva para el comprador. Si el valor de la vivienda es de $ 250 000 y el saldo hipotecario asumible es de $ 210 000, el comprador solo necesita aportar $ 40 000. Si el comprador tiene esta cantidad en efectivo, puede pagarle al vendedor directamente sin tener que asegurar otra línea de crédito.

Consideraciones especiales para hipotecas asumibles

La decisión final sobre si se puede transferir una hipoteca asumible no se deja en manos del comprador y el vendedor. El prestamista de la hipoteca original tiene que aprobar el supuesto de la hipoteca antes de que cualquiera de las partes pueda firmar el acuerdo. El comprador de vivienda debe solicitar el préstamo asumible y cumplir con los requisitos del prestamista, como tener suficientes activos y solvencia.

Si se aprueba, el título de la propiedad se transfiere al comprador, quien realiza los pagos mensuales requeridos al banco. Si la transferencia no es aprobada por el prestamista, el vendedor tiene que encontrar otro comprador que esté dispuesto a asumir su hipoteca y que tenga buen crédito.

Una hipoteca que ha sido asumida por un tercero no significa que el vendedor esté liberado del pago de la deuda. El vendedor puede ser considerado responsable de cualquier incumplimiento que, a su vez, pueda afectar su calificación crediticia. Para evitar esto, el vendedor debe liberar su responsabilidad por escrito en el momento de la asunción, y el prestamista debe aprobar la solicitud de liberación liberando al vendedor de todas las responsabilidades del préstamo.

Hecho rápido

El vendedor sigue siendo responsable de los pagos de la deuda si la hipoteca es asumida por un tercero, a menos que el prestamista apruebe una solicitud de liberación que libere al vendedor de todas las responsabilidades del préstamo.

Las hipotecas convencionales no son asumibles. Se pueden asumir dos tipos de préstamos: préstamos FHA, que están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, y préstamos VA, que están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU.