Guía para principiantes para invertir en bienes raíces
Los bienes raíces son una de las cinco clases de activos básicos que todo inversionista debería considerar agregar a sus carteras. Ofrece un flujo de caja, liquidez, rentabilidad, ventajas fiscales y beneficios de diversificación únicos. La inversión inmobiliaria cubre una amplia categoría de actividades operativas, de inversión y financieras centradas en ganar dinero con propiedades o flujos de efectivo vinculados a una propiedad tangible.
Hay varias formas de ganar dinero en bienes raíces, pero algunas pueden tomar tiempo para comenzar a pagar. Algunos expertos sugieren que empiece a invertir cuando sea joven, incluso a los veinte años.
Valoración inmobiliaria
Las propiedades tienden a aumentar de valor, a menudo debido a un cambio en el mercado que aumenta la demanda de propiedades en su área o por los efectos de la inflación. También podría suceder debido a las actualizaciones que ha realizado en su inversión para hacerla más atractiva para los compradores o inquilinos potenciales.
Las actualizaciones no implican tanto tiempo como esperar a que los bienes raíces se aprecien a menudo, pero le costarán y aumentarán los dólares que ha invertido.
Ingresos relacionados con bienes raíces
Los ingresos relacionados son generados por corredores y otros especialistas de la industria que ganan dinero a través de comisiones por la compra y venta de propiedades. También incluye las sociedades gestoras inmobiliarias que se quedan con un porcentaje de las rentas a cambio de gestionar las operaciones diarias de las propiedades.
Ingresos de inversiones inmobiliarias auxiliares
Los ingresos por inversiones auxiliares pueden ser una gran fuente de beneficios. Incluye cosas como máquinas expendedoras en edificios de oficinas o instalaciones de lavandería en apartamentos de bajo alquiler. Sirven efectivamente como mini-negocios dentro de una inversión más grande, lo que le permite ganar dinero con una colección de clientes semi-cautiva.
Ingresos de flujo de caja
La forma más pura y simple de inversión inmobiliaria tiene que ver con el flujo de efectivo de los alquileres en lugar de la apreciación. Este tipo de inversión se enfoca en comprar una propiedad y operarla para que pueda cobrar un flujo de efectivo del alquiler. Los ingresos por flujo de efectivo se pueden generar a partir de edificios de apartamentos, edificios de oficinas o casas de alquiler.
El inversionista / propietario adquiere una propiedad tangible, ya sea tierra de cultivo en bruto, tierra con una casa, tierra con un edificio de oficinas, tierra con una nave industrial o un apartamento. Encuentran un inquilino que quiere usar esta propiedad, y el inquilino y el propietario firman un contrato de arrendamiento.
El inquilino tiene acceso a la propiedad inmobiliaria y el derecho a usarla bajo ciertos términos, por un período de tiempo específico y con ciertas restricciones. Algunas de estas restricciones se establecen en las leyes federales, estatales y locales, mientras que otras pueden acordarse en el contrato de arrendamiento. El inquilino paga por la posibilidad de utilizar el inmueble.
Los ingresos por alquiler también pueden dar a los inversores un impulso psicológico. Puede ser más práctico que invertir en acciones y bonos. Los inversores tienen la satisfacción de utilizar sus habilidades de negociación para determinar la tasa de alquiler. Un buen operador puede generar tasas de capitalización más altas o "tasas de capitalización", la tasa de rendimiento de la inversión basada en el ingreso operativo neto que produce.
Gestión de tasas de capitalización en alquileres
Debería disfrutar de una tasa de rendimiento satisfactoria de su capital si puede fijar el precio de sus tarifas de alquiler de manera adecuada, después de tener en cuenta el costo de la propiedad y las mejoras que haya realizado. Esto incluye:
- Reservas de depreciación razonables
- Impuestos sobre la propiedad y la renta
- Mantenimiento
- Seguro
- Otros gastos relacionados
Mida la cantidad de tiempo necesario para hacer frente a la inversión porque su tiempo es el activo más valioso que tiene.
A cambio de un porcentaje de los ingresos por alquiler, puede establecer o contratar una empresa de administración de propiedades inmobiliarias para manejar las operaciones diarias de su cartera de bienes raíces cuando sus propiedades sean lo suficientemente grandes. Este enfoque transforma las inversiones que tenía que gestionar de forma activa en inversiones pasivas que puede configurar y dejar que otra persona se ocupe de ello.
Inversión inmobiliaria residencial
Invertir en propiedades, casas o apartamentos en los que viven personas o familias a veces puede tener un componente comercial de servicios, como instalaciones de vida asistida para personas mayores o edificios de servicio completo para inquilinos que desean una experiencia de lujo.
Los arrendamientos residenciales generalmente tienen una duración de 12 meses, más o menos seis meses, lo que lleva a un ajuste mucho más rápido a las condiciones del mercado que otros tipos de inversiones inmobiliarias.
Inversión inmobiliaria comercial
Las inversiones en bienes raíces comerciales consisten principalmente en edificios de oficinas. Estos contratos de arrendamiento pueden durar muchos años. Cuando una inversión comercial se alquila por completo con inquilinos a largo plazo que acordaron tarifas de arrendamiento a precios elevados, el flujo de efectivo continúa incluso si las tarifas de arrendamiento de propiedades comparables caen, siempre que el inquilino no quiebre.
Pero también puede ocurrir lo contrario. En lugar de asegurar un flujo de efectivo superior a largo plazo en comparación con la tasa de mercado prevaleciente, podría encontrarse ganando tasas de arrendamiento inferiores a las del mercado porque firmó contratos de arrendamiento a largo plazo. Puede fijar las tarifas de alquiler para que coincidan con la tarifa del mercado prevaleciente, solo para ver que el mercado se recupera y las tarifas aumentan nuevamente.
Puede cambiar los inquilinos o los términos del arrendamiento y adaptarse al mercado con más frecuencia si se apega a los arrendamientos a corto plazo.
Inversión inmobiliaria industrial
Las propiedades que caen bajo el paraguas de bienes raíces industriales pueden incluir almacenes y centros de distribución, unidades de almacenamiento, instalaciones de fabricación y plantas de ensamblaje.
Inversión inmobiliaria minorista
Algunos inversores quieren poseer propiedades como centros comerciales, centros comerciales o centros comerciales tradicionales. Los inquilinos pueden incluir tiendas minoristas, peluquerías, restaurantes y empresas similares. Las tarifas de alquiler incluyen un porcentaje de las ventas minoristas de una tienda en algunos casos para crear un incentivo para que el propietario haga todo lo posible para que la propiedad minorista sea atractiva para los compradores.
Inversión inmobiliaria de uso mixto
La inversión de uso mixto es una categoría general para cuando un inversor desarrolla o adquiere una propiedad que incluye varios tipos de inversiones. Puede construir un edificio de varios pisos que tenga tiendas y restaurantes en la planta baja, espacio para oficinas en los siguientes pisos y apartamentos residenciales en los pisos superiores.
El lado de los préstamos de los bienes raíces
También puede involucrarse en el lado de los préstamos de la inversión al ser propietario de un banco que suscribe hipotecas y préstamos de bienes raíces comerciales. Esto puede incluir la propiedad pública de acciones. Preste atención a la exposición inmobiliaria de los préstamos bancarios cuando un inversor institucional o individual está analizando una acción bancaria.
La suscripción de hipotecas privadas para individuos, a menudo a tasas de interés más altas para compensarlo por el riesgo adicional, puede incluir disposiciones de crédito de arrendamiento con opción a compra.
Invertir en valores intermedios le permite prestar dinero a un proyecto que luego puede convertir en propiedad de capital si no se reembolsa. Estos acuerdos se utilizan a veces en el desarrollo de franquicias hoteleras.
Subespecialidades inmobiliarias
Las subespecialidades de bienes raíces incluyen arrendar un espacio para que tenga poco capital invertido en él, mejorarlo y luego subarrendar ese mismo espacio a otros por tarifas mucho más altas. Esto puede generar un rendimiento significativo del capital. Un ejemplo es un negocio de oficina flexible bien administrado en una ciudad importante donde los trabajadores más pequeños o móviles pueden comprar tiempo de oficina o alquilar oficinas específicas.
También puede considerar adquirir certificados de gravamen fiscal, pero no son apropiados para inversores inexpertos o que no intervengan. Sin embargo, pueden generar altos rendimientos en las circunstancias adecuadas y en el momento adecuado. La estrategia aquí es pagar impuestos atrasados sobre una propiedad, lo que luego le da derecho a ejecutar una hipoteca en la mayoría de los estados, sujeto a ciertas reglas.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
También puede invertir a través de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Un inversor puede comprar REIT a través de una cuenta de corretaje, una Roth IRA u otra cuenta de custodia. Son, de hecho, corporaciones propietarias de bienes raíces.
Los REIT son únicos porque la estructura fiscal bajo la que operan se creó durante la administración de Eisenhower para alentar a los inversores más pequeños a invertir en proyectos que de otro modo no habrían podido pagar.
Las corporaciones que optan por el tratamiento REIT no pagan impuestos federales sobre la renta sobre sus ganancias corporativas siempre que sigan algunas reglas, como distribuir el 90% o más de sus ganancias a los accionistas como dividendos.
Una desventaja de la inversión REIT es que, a diferencia de las acciones ordinarias, los dividendos pagados no están "calificados", por lo que el propietario no puede aprovechar la baja tasas de impuestos disponibles para la mayoría de los dividendos. En cambio, se gravan a la tasa personal del inversor.
El IRS ha dictaminado que los dividendos REIT generados dentro de un refugio fiscal, como una IRA de reinversión, generalmente no están sujetos al impuesto sobre la renta comercial no relacionado. Es posible que pueda mantenerlos en una cuenta de jubilación sin preocuparse mucho por la complejidad fiscal, a diferencia de una sociedad limitada principal que cotiza en bolsa.
Una inversión estratégica: su hogar
La persona promedio obtendrá su primera experiencia como propietario de una propiedad inmobiliaria de la manera tradicional, comprando una casa. Esta no es una inversión de la misma manera que un edificio de apartamentos. Es más una inversión estratégica. Piense en una casa como un tipo de cuenta de ahorros forzada que le brinda mucho uso personal y alegría mientras reside en ella.
La propiedad absoluta de una casa sin ninguna deuda contra ella a medida que se acerca a la jubilación es una de las mejores inversiones que puede hacer. El capital puede aprovecharse a través de ciertas transacciones, como hipotecas inversas, y el flujo de efectivo que se ahorra al no tener que alquilar generalmente resulta en ahorros netos.
El dinero ahorrado por la propiedad de una vivienda libre y clara en lugar de realizar pagos de alquiler mensuales llevó a los economistas a tratar de encontrar una manera para que el gobierno federal gravara los ahorros en efectivo, considerándolo una fuente de ingresos incluso en la década de 1920.
Nadie puede ejecutar la ejecución hipotecaria y desalojarlo de su hogar siempre que pueda pagar los impuestos sobre la propiedad en tiempos de dificultades financieras personales. Hay un nivel de seguridad personal aquí que importa. Hay momentos en que los rendimientos financieros son secundarios a otras consideraciones más prácticas.
Los riesgos de la inversión inmobiliaria
Un porcentaje sustancial de los retornos inmobiliarios se genera debido al uso de apalancamiento, es decir, pedir dinero prestado para financiar la adquisición o el proyecto. Una propiedad se adquiere con un porcentaje del capital social y el resto se financia con deuda. Esto da como resultado una mayor rentabilidad sobre el capital para el inversor, pero puede resultar en la ruina mucho más rápidamente que una cartera de acciones ordinarias totalmente pagadas si las cosas van mal.
La mayoría de los inversores conservadores insisten en una relación deuda / capital social del 50% o, en casos extremos, en estructuras de capital social del 100%. Estos todavía pueden producir buenos rendimientos si los activos se han seleccionado sabiamente.
La inversión inmobiliaria requiere años de práctica, experiencia y exposición para comprender y dominar verdaderamente.
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