¿Qué es el riesgo de pago anticipado?

El pago anticipado es un riesgo para los prestamistas hipotecarios y los inversores en valores respaldados por hipotecas que los prestatarios pagarán sus préstamos antes del plazo completo. Esto les impide cobrar los pagos de intereses durante un período prolongado de tiempo como habían contado.

Los prestatarios pueden enfrentar multas financieras cuando venden sus casas o refinancian, por lo que retiran la hipoteca dentro de un cierto período de tiempo, generalmente de tres a cinco años después de que usted obtiene el préstamo.

¿Qué es un riesgo de pago anticipado?

En la mayoría de los casos, no hay muchas desventajas para los prestatarios que pagan sus casas antes de tiempo y, por lo general, no hay ninguna penalización si lo hace de manera incremental, pagando un poco más del capital cada mes. Pero es un evento decididamente negativo para cualquiera que haya invertido en su hipoteca.

Los terceros, como bancos o agencias gubernamentales como Fannie Mae o Freddie Mac, comúnmente compran hipotecas y las agrupan en valores respaldados por hipotecas. Cualquiera que invierta en un valor respaldado por hipoteca, también conocido como transferencia hipotecaria, recibirá pagos basados ​​en los pagos de capital e intereses de esas hipotecas durante la vida de los préstamos.

Por ejemplo, la entidad que compra una hipoteca recibirá los pagos de intereses si un comprador de vivienda obtiene un préstamo hipotecario de $ 200,000 con una tasa de interés fija a 30 años al 5%. El riesgo de pago anticipado es que el prestatario liquidará la hipoteca anticipadamente, evitando así que el comprador obtenga todos los pagos de intereses anticipados.

El riesgo de pago anticipado es un peligro potencial para invertir en valores respaldados por hipotecas. Los inversores en bonos del Tesoro de Estados Unidos o bonos corporativos no enfrentan este riesgo porque no se permiten los pagos anticipados.

¿Cómo funciona el prepago?

Hay una serie de circunstancias en las que una persona puede pagar por adelantado su hipoteca:

• Eligen refinanciar su hipoteca para aprovechar una tasa de interés más baja.
• Venden la casa, por lo que la hipoteca debe liquidarse y liquidarse para transferir el título claro de la propiedad al comprador.
• La casa está destruida, por lo que una aseguradora termina retirando la hipoteca cuando paga el reclamo de seguro de propietario resultante.

Lo ideal es que los préstamos se paguen en su totalidad si está invirtiendo en valores respaldados por hipotecas, pero no demasiado rápido. Es mejor ver una hipoteca a 30 años reembolsada en 30 años porque no solo recuperará su inversión, sino que recibirá todos los pagos de intereses a lo largo del camino.

Cálculo del riesgo de pago anticipado

Se han recopilado algunos datos para ayudar a los inversores a comprender qué tan probable es que un préstamo o un conjunto de préstamos se paguen anticipadamente y cuál podría ser su rendimiento general esperado.

La tasa de prepago condicional (CPR) se calcula como un porcentaje. Existe la expectativa de que el 8% de los préstamos en un grupo determinado se pagarán por adelantado durante el próximo año si tiene un CPR del 8%. La CPR generalmente se calcula en base a datos históricos y las características del conjunto de préstamos subyacentes. Puede haber algunos prestatarios que tienden a liquidar los préstamos antes de tiempo, mientras que otros no lo hacen.

La CPR se basa además en los cambios proyectados en las tasas de interés. El CPR podría ser más alto si se espera que las tasas de interés bajen porque más personas podrían optar por refinanciar sus hipotecas para aprovechar esto. Las tasas de pago anticipado superaron el 70% en 2002 porque las tasas de interés cayeron durante ese período.El aumento de las tasas de interés, por otro lado, puede reducir el riesgo de pago anticipado.

Puede calcular la tasa de mortalidad mensual única (SMM) o la velocidad de prepago utilizando el CPR. El SMM le ayuda a comprender las tasas mensuales de prepago. Se calcula así:

SMM = 1 - (1 - CPR) elevado a 1/12 de potencia

En este caso, un CPR del 8% daría como resultado un SMM de 0,69%. Este es el porcentaje de los saldos de capital programados de un mes que han sido reembolsados.

¿Debo invertir en valores respaldados por hipotecas?

Los bancos y las agencias pueden proporcionar una tasa de rendimiento esperada sobre valores respaldados por hipotecas o inversiones similares utilizando CPR y SMM. Los inversores deben decidir cuánto rendimiento buscan y comprender que una tasa de rendimiento más alta también puede conllevar un mayor riesgo de incumplimiento.

Por lo general, no vale la pena el esfuerzo de los inversionistas cotidianos para investigar e invertir en valores respaldados por hipotecas individuales. Sin embargo, podría tener sentido mantener algunos fondos mutuos que contienen valores respaldados por hipotecas como parte de una combinación más amplia de bonos corporativos o gubernamentales.

La mayoría de los corredores de descuento ofrecen fondos mutuos de seguridad respaldados por hipotecas o fondos negociables en bolsa, muchos de los cuales incluyen una combinación de hipotecas a corto y largo plazo. Estos fondos a menudo son administrados por administradores capacitados que comprenden los beneficios y riesgos de los valores respaldados por hipotecas para reducir el riesgo y lograr los mejores rendimientos.

NOTA: The Balance no proporciona servicios ni asesoramiento sobre impuestos, inversiones o finanzas. La información se presenta sin tener en cuenta los objetivos de inversión, la tolerancia al riesgo o las circunstancias financieras de ningún inversor específico y podría no ser adecuada para todos los inversores.